Oбзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2008 г.
Предложение
На конец IV квартала 2008 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» составило 7 865 000 кв.м.
В IV квартале 2008 года в эксплуатацию было введено порядка 520 000 кв.м. офисных площадей класса «А» и «В» (в II кв. – 320 000 кв.м., в III кв. – 240 000, в IV кв. – 520 000 кв.м).
В октябре 2008 года начали активно проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В связи с этим, стоило ожидать, что реализация многих проектов будет приостановлена и тенденция к переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию будет провялятся еще более активно.
Несмотря на то, что в конце исследуемого периода рынок начал испытывать значительные трудности, темпы прироста площадей на рынке столичной деловой недвижимости в IV квартале 2008 года значительно выше, чем в аналогичном периоде 2007 года. В январе-сентябре 2008 года было введено на 24% больше качественных офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», чем в январе-сентябре 2007 года.
Как и в предыдущие периоды, в IV квартале 2008 года основную долю введенных офисных площадей в объеме нового предложения составили бизнес-центры класса «В» - 57%. Доля нового предложения бизнес-центров класса «А» составила 43%.
Спрос
На рынке столичной деловой недвижимости предложение на качественные офисные помещения превышает спрос. Снижение показателей спроса было зафиксировано в октябре, когда объем заключаемых сделок был довольно маленьким. В условиях финансового кризиса, стоит ожидать, что показатели спроса будут продолжать снижаться, и в ближайшее время это окажет кардинального влияния на уровень вакантных площадей, т.е. уровень заполняемости бизнес-центров класса «А» и «В» останется на низком уровне.
В том числе, в течение IV квартала 2008 года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса «А» не превышала 5%, в бизнес-центрах класса «В» – 8%.
Арендные ставки и цены продажи
В течение III квартала высокий спрос на офисные площади в бизнес-центрах класса «А» и «В» способствовал росту арендных ставок и цен продажи. Но с на наступившим кризисом ликвидности, в IV квартале 2008г. стоимость столичной деловой недвижимости начинает снижаться.
В среднем за IV квартал 2008 года уровень арендных ставок снизился примерно на 5%. Цены продажи за IV квартал 2008 года снизились в пределах 13%-15%. и продолжают колебаться в следующем диапазоне.
Основные тенденции и события
Влияние мирового финансового кризиса на российский рынок коммерческой недвижимости
В III квартале 2008 года на рынке офисной недвижимости начали активно проявляться последствия мирового финансового кризиса. В том числе многие компании объявили о том, что «замораживают» ряд своих проектов. Таким образом, объекты, которые находятся на завершающих стадиях строительства, скорее всего, будут введены в эксплуатацию, но многие проекты, которые планировалось реализовать в ближайшие годы, отложены. В связи с этим, стоит ожидать, что динамика нового предложения будет значительно снижена. Помимо этого, одним из последствий кризиса также может стать некоторое снижение спроса на качественные офисные помещения, в первую очередь в бизнес-центрах класса «А», что также может повлиять на снижение арендных ставок и цен продажи.
Многофункциональность и масштабность
В течение III квартала 2008 года ряд компаний заявили о планах строительства крупных объектов офисной недвижимости. При этом большинство из них представляет собой многофункциональные комплексы. В III квартале было заявлено о реализации более 8 проектов, общая площадь которых превышает 100 000 тыс.кв.м.
Однако в условиях финансового кризиса, не все из заявленных объектов будут реализованы в планируемые сроки и обозначенных масштабах. В особенности, учитывая тот факт, что о большинстве проектов было заявлено в июле-августе, до того как кризис ликвидности начал свое влияние на российский рынок коммерческой недвижимости.
Децентрализация
С каждым годом, все активнее проявляется тенденция к децентрализации рынка. Подавляющее большинство качественных офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», запланированных к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2008 года находится в поясе Третье транспортное кольцо – МКАД (70%).
Рост инвестиций
Ещё в III квартале 2008 года ряд российских и иностранных компаний объявили о своих планах инвестирования своих средств в рынок офисной недвижимости Москвы, однако большинство данных заявлений пришлись на июль-август. В связи с переходом кризиса ликвидности в активную фазу, в IV квартале 2008г. стоит ожидать, что в ближайшем будущем объем инвестиций сократиться, ряд инвесторов примут решение уйти с российского рынка, а также ряд заявленных ранее проектов не будут реализованы.
|
